Viager à durée fixe

Tout viager est soumis à l’aléa de la durée de la rente. Si ce n’est pas le cas des autres transactions immobilières, certaines s’inspirent autrement du viager.

Tel est le cas de la vente à terme, dont le paiement consiste en une rente sur une durée déterminée, une sorte de « viager à durée fixe » et donc sans aléa.

Ce type de transaction n’est pas le plus courant, mais comporte ses avantages. A cet égard, des offres de vente à terme peuvent être proposées par les agences viagères.

Définition

Principes

Une vente à terme permet de payer un bien immobilier grâce au versement d’une rente sur une durée fixe déterminée dès la signature de l’acte notarié.

Article 1601-2 du Code civil : « La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

Ce type de transaction peut également comprendre un bouquet.

La date de fin de paiement notifiée dans le contrat de vente n’est pas modifiée si le vendeur décède avant. Dans ce cas, ce sont ses héritiers qui touchent les versements restants.

Il existe deux sortes de ventes à terme :

  • La vente à terme libre : l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien dès la signature du contrat de vente, il peut donc en disposer comme il le souhaite.
  • La vente à terme occupée : l’acheteur est nu-propriétaire et le vendeur à un droit d’usage et d’habitation sur le bien immobilier jusqu’à la fin de la période convenue. Ensuite, l’acheteur récupère la pleine propriété du bien.
    • L’abattement d’occupation pour fixer le prix de vente dépend de la durée choisie.
    • Le vendeur peut abandonner son droit d’usage et d’habitation au profit de l’acheteur, en échange d’une compensation financière.

Pratiques

Comme la durée de la rente est connue et que l’âge du vendeur n’a aucune incidence dessus, il n’y a pas d’aléa et ce type de vente n’est donc pas un véritable viager.

Si certains utilisent l’appellation de « viager à durée fixe », on préfère plus souvent désigner ce type de transaction comme une « vente à terme », bien qu’il s’agisse d’une vente immédiate avec un paiement à terme sur le plan juridique.

La durée de versement d’une rente de vente à terme est fixée la plupart du temps entre 10 et 20 ans.

La rente d’une vente à terme est indexée sur un indice choisi par les parties, le plus souvent sur l’indice de référence des loyers ou l’indice du coût de la construction.

Pourquoi choisir la vente à terme ?

Les avantages d’une vente à terme pour le vendeur

  • Avec un contrat de vente à terme occupé, le vendeur peut continuer d’utiliser son bien.
  • Les revenus que représente la rente ne sont pas imposables dans une vente à terme.
  • La rente est revalorisée chaque année.
  • Les vendeurs trop jeunes pour vendre en viager ont cette solution pour vendre tout de même et percevoir une rente indexée.

Les avantages d’une vente à terme pour l’acheteur

  • Une vente à terme est un investissement à prix réduit, d’autant plus si le bien est occupé.
  • Une vente à terme libre peut servir d’investissement locatif et ainsi rembourser tout ou partie de la rente à verser au vendeur.
  • Ce type de vente permet de d’acquérir un bien en payant le vendeur progressivement, sans avoir à contracter un crédit.
  • La vente à terme a une durée connue, contrairement au viager et à ses aléas pas toujours favorables si l’on considère l’allongement de l’espérance de vie.

Remarque : attention, les contrats prévoient généralement une clause résolutoire qui entraîne l’annulation de la vente en cas de non-paiement de la rente, auquel cas les sommes déjà versées par l’acheteur ne lui seront pas rendues.

Fiscalité

L’imposition sur une vente à terme est la même que celle d’une vente immobilière classique, à ceci près que la rente que touche le vendeur n’est pas imposable.

Dans le cas d’une vente à terme libre, comme l’acheteur a la pleine propriété du bien, c’est à lui qu’incombe le paiement de tous les frais et de toutes les taxes en rapport avec le bien.

Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur, doit s’acquitter des charges courantes ainsi que de la taxe d’habitation. La taxe foncière et les charges importantes sont à la charge de l’acheteur.