Comment est calculée la rente d’un viager libre ?

Introduction

  • Le viager étant une vente de gré à gré, « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer », comme l’énonce l’article 1976 du Code civil. En théorie, le vendeur et l’acheteur peuvent donc fixer eux-mêmes le montant de la rente et du bouquet.
  • Afin de s’assurer que le calcul de la rente prend en compte toute la complexité d’un viager libre, l’acheteur et le vendeur passent généralement par un professionnel qualifié. Les méthodes de calcul peuvent varier selon l’intermédiaire.
  • Le fait de solliciter un professionnel pour calculer une rente viagère permet également d’éviter les procédures de contestation.
  • Comme on ignore combien de temps l’acheteur versera la rente, on ne peut pas connaître à l’avance le prix final d’un viager libre. La rente tient donc compte d’une estimation hypothétique de l’espérance de vie du vendeur.

A savoir : les calculs suivants sont des exemples, l’application d’une autre méthode de calcul donnerait des résultats différents.

Calcul d’une rente de viager libre

La rente d’un viager libre est entièrement calculée sur le prix de vente, du fait que l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien à la signature du contrat. Le prix du bien immobilier est donc converti en rente dont le fractionnement dépend de l’âge du vendeur et de son espérance de vie. Un bouquet peut également être inclus dans la transaction.

Calcul d'une rente de viager libre

Exemple

En 2020, monsieur Dupuis a 70 ans et possède un appartement de 32 m² avec 2 pièces à Toulouse, dont le prix est estimé à 125 000 € et qu’il louait auparavant. Il souhaite désormais mettre ce bien en viager libre, pour bénéficier de la rente ainsi que d’un bouquet de 35 000 €.

Chiffres

  • Valeur du bien : 125 000 €
  • Bouquet souhaité : 35 000 €
  • Montant restant à payer : 125 000 – 35 000 = 90 000 €

Rente viagère

  • Selon l’Insee, l’espérance de vie moyenne d’un homme en 2020 est de 79,2 ans.
  • L’espérance de vie théorique de monsieur Dupuis est de : 79,2 – 70 = 9,2 ans.
  • La rente viagère annuelle est obtenue en divisant la valeur résiduelle du bien par l’espérance de vie : 90 000 / 9,2 = 9 782,61 €/an.
  • Le montant de la rente mensuelle est de : 9 782,61 / 12 = 815,22 €/mois.

Remarques

Cet exemple présente un cas courant de viager libre, car il concerne un autre bien que le logement principal du vendeur. Cela lui permet d’avoir des revenus réguliers tout en continuant à vivre dans sa résidence principale.

Un viager libre peut également être décidé sur la résidence principale du vendeur. Auquel cas, ce dernier doit s’assurer d’avoir un autre logement ensuite et que cette vente puisse lui être vraiment profitable. Si l’on souhaite pouvoir financer sa place en maison de retraite ou en Ehpad, par exemple, cela peut être une bonne solution, d’autant que la rente d’un logement principal est généralement bien plus élevée que celle d’un logement secondaire.

Comme on peut le constater dans l’exemple, la rente d’un viager libre est généralement plutôt élevée. L’acheteur peut mettre le bien en location pour compenser ce coût grâce au loyer.