Qu’est-ce que l’usufruit ?

Etymologie

En latin, « usus » signifie « usage » et « fructus » le « fruit » ou par extension les « bénéfices ». La notion d’usufruit réunit donc deux droits distincts :

• celui de pouvoir se servir d’un bien,
• celui de pouvoir en tirer profit.

Principes

• L’usufruit est le droit temporaire de se servir d’un bien qui appartient à quelqu’un d’autre et d’en percevoir des revenus.

Le droit temporaire de se servir d’un bien permet, par exemple, de l’utiliser soi-même ou de le louer, à condition d’en assurer la bonne conservation (ne pas détruire, donner ou vendre ce bien).
Article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
Article 581 du Code civil : « [L’usufruit] peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. »

Pendant toute la durée de l’usufruit, le droit de percevoir des revenus permet notamment de récupérer des récoltes, des intérêts d’une somme d’argent ou encore des loyers.
Article 588 du Code civil : « L’usufruit d’une rente viagère donne aussi à l’usufruitier, pendant la durée de son usufruit, le droit d’en percevoir les arrérages, sans être tenu à aucune restitution. »

En droit des biens, l’usufruit peut concerner toute chose qui fait l’objet d’une propriété. Il peut donc porter sur :

• Un meuble ou un immeuble (appartement, maison, terrain, etc.).
• Article 581 du Code civil : « [L’usufruit] peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. »

• Tout autre type de bien, y compris des valeurs (argent, actions, etc.).
• Article 587 du Code civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Pratiques : l’usufruit d’un viager occupé

Le statut d’usufruitier confère le droit d’habiter, mais aussi de louer l’immeuble d’un viager occupé.
Article 582 du Code civil : « L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. »
Article 584 du Code civil : « Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. »

On dit du détenteur d’un bien en usufruit qu’il en a la nue-propriété : il en est le propriétaire, mais il ne peut ni l’utiliser ni en tirer des bénéfices, pendant un certain temps.

Une fois la période d’usufruit terminée, l’ancien usufruitier ne peut pas exiger une indemnité pour avoir amélioré le bien. Inversement, un propriétaire ne peut pas exiger une indemnité sur les bénéfices perçus grâce à son bien par un usufruitier.

Il est généralement convenu que l’usufruitier paie la taxe foncière et la taxe d’habitation.

L’usufruit dans la loi

• Les articles 578 à 624 du Code civil définissent l’usufruit, les obligations de l’usufruitier et comment l’usufruit prend fin. Les détails de l’éventuel usufruit doivent être stipulés dans le contrat de vente réalisé chez le notaire pour être valables, notamment pour un viager immobilier occupé.

Obligations de l’usufruitier

L’usufruitier doit faire un inventaire des biens mobiliers et immobiliers.
Article 600 du Code civil : « L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit. »

Il doit veiller à la bonne conservation des biens dont il dispose.
Article 601 du Code civil : « Il donne caution de jouir raisonnablement, s’il n’en est dispensé par l’acte constitutif de l’usufruit. »

L’usufruitier doit assumer les réparations d’entretien. Celles de plus grande importance étant à la charge de l’acheteur, sauf si elles sont causées par la négligence de l’usufruitier. Les grosses réparations d’un bien immobilier concernent uniquement le gros-œuvre.
Article 605 du Code civil : « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu. »

Pour pouvoir accorder un bail rural, commercial, artisanal ou industriel, l’usufruitier doit demander l’accord du propriétaire. Sans réponse du propriétaire, la justice peut donner à l’usufruitier le droit d’accorder ces types de baux.
Article 595 du Code civil : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. »

Droits sur l’usufruit

Aliéner l’usufruit

L’usufruit est un droit transmissible : on peut le vendre, le céder, le donner, voire l’hypothéquer.
Article 595 du Code civil : « L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit. »

• Un plein propriétaire peut céder l’usufruit d’un de ses biens et en devenir nu-propriétaire.
• La cession d’un usufruit ne peut porter atteinte à la substance de la chose concernée ainsi qu’aux droits de son nu-propriétaire.
• La cession d’un usufruit ne modifie aucunement sa durée, sauf réversion due à une clause d’usufruit successif.

Jurisprudence : le droit du second usufruitier lui est définitivement acquis dès la signature de l’acte comportant la clause d’usufruit successif (Cass. 1re civ., 3 octobre 2000, n° 98-21.969).

• Quand une personne cède un usufruit à une autre de son vivant, c’est la première qui répond des préjudices causés par la seconde auprès du nu-propriétaire.
• Si l’acte de vente comporte une clause d’inaliénabilité, alors l’usufruitier ne peut pas céder l’usufruit à quelqu’un d’autre.

Un usufruit peut faire l’objet d’une saisie.

Agir en justice

Jurisprudence : dans un arrêt du 7 avril 2004, la Cour de cassation a jugé que « l’usufruitier peut ester en justice, dans la mesure où il agit pour défendre ou protéger son droit de jouissance, et que ce droit lui permet d’exercer aussi bien une action personnelle que réelle » (3e civ., 7 avril 2004, n°02-13.703).

Une action confessoire permet à l’usufruitier de faire reconnaître son droit de jouissance d’une chose, si celle-ci est détenue par un tiers ou le nu-propriétaire. Cette action n’est pas imprescriptible : l’usufruitier a un délai de 30 ans pour la mener.

Une action personnelle vise également à obtenir la délivrance du bien en usufruit. Elle peut uniquement être dirigée contre le nu-propriétaire et ses ayants droits. Elle permet également de sanctionner les actes du nu-propriétaire qui empêcheraient l’usufruitier de jouir du bien concerné comme il peut y prétendre.

Durée

Un usufruit prend fin selon les motifs définis par l’article 617 du Code civil.
Article 617 du Code civil : « L’usufruit s’éteint :

• Par la mort de l’usufruitier ;
• Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
• Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
• Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
• Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi. »

Un usufruit peut prendre fin pour cause de dégradation ou de défaut d’entretien.
Article 618 du Code civil : « L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien. »

Un usufruit accordé à un non-particulier ne peut excéder 30 ans.
Article 619 du Code civil : « L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. »

L’usufruit légal des parents d’un enfant nu-propriétaire prend fin quand ce dernier atteint 16 ans.

Il est possible de simplement renoncer à son droit d’usufruit.

Quand un usufruit prend fin, le nu-propriétaire du bien concerné en devient le plein propriétaire.

Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Un barème fiscal donne une valeur à l’usufruit et à la nue-propriété, en appliquant une décote à chacun sur la valeur du bien en pleine propriété.

• Cette décote diffère selon l’âge de l’usufruitier le jour de la mutation du bien concerné en nue-propriété.
• En cas d’usufruit à durée fixe, sa valeur est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque tranche de 10 ans d’usufruit.

Ces valeurs fiscales servent à calculer les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire en cas de :

• Donation,
• Succession,
• Vente,
• Echange,
• Apport en société,
• Etc.

Pour répartir le prix de vente d’un bien en usufruit, les parties peuvent donner eux-mêmes une valeur économique à l’usufruit et à la nue-propriété. Auquel cas, l’estimation tient normalement compte de l’espérance de vie de l’usufruitier et du rendement du bien. Mais les parties peuvent également choisir la valeur fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété à cette fin.

Fiscalité de l’usufruit successif

Réversion d’usufruit

Les réversions d’usufruit au profit du conjoint survivant, du partenaire lié par un Pacs et au profit des frères ou sœurs sous conditions sont désormais exonérées de droits de mutation par décès, en application des articles 796-0 bis et 796-0 ter du Code général des impôts.

Pour les autres bénéficiaires, la réversion d’usufruit est taxée aux droits de succession lors du décès du stipulant, en fonction de son lien de parenté avec le bénéficiaire de la réversion.

Abandon d’usufruit

Si un donateur décide d’abandonner son usufruit, son transfert est taxé comme une donation.

• l’administration fiscale taxe les droits de donation sur la valeur de l’usufruit à la date de la renonciation.
• l’usufruit est évalué sur la base du barème fiscal, en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier au moment de son abandon.