Qu’est-ce que le bouquet d’un viager ?

Définition d’un bouquet
Décision : bouquet ou non ?
En cas de non-paiement
Fiscalité

Définition d’un bouquet

Quand seule une partie du prix d’un viager fais l’objet d’une rente, l’autre partie du prix est payé comptant par l’acheteur au vendeur le jour de la signature de l’acte notarié d’achat.

  • Dans le cadre d’un viager, l’apport que l’acheteur verse parfois au vendeur dès le contrat de vente signé est appelé le bouquet.

Le bouquet n’est pas un versement obligatoire, il s’agit seulement d’un des moyens de paiement du viager.

Le montant d’un bouquet est décidé librement entre le vendeur et l’acheteur d’un viager. Le cas échéant, il est inscrit dans le contrat et déduit du prix de vente pour calculer la rente.

Pratiques

Le plus souvent, le bouquet est fixé par le vendeur et ne fait l’objet d’aucune négociation entre les parties.

  • Si le vendeur veut un revenu complémentaire, il peut se contenter d’un petit bouquet.
  • Si le vendeur a besoin de liquidités, il peut réclamer un bouquet plus conséquent.

Un bouquet représente généralement entre 20 % et 30 % du prix du bien immobilier en vente.

Le montant du bouquet a tendance à être plus élevé à mesure que le vendeur est plus âgé.

Même s’il n’est pas obligatoire, le bouquet est souvent utilisé dans les contrats de viager, car il permet :

  • Au vendeur d’obtenir un versement immédiat,
  • A l’acheteur de diminuer le montant de la rente qu’il doit verser.

Décision : bouquet ou non ?

Vendeur

Au vendeur d’estimer s’il lui est davantage profitable de demander un bouquet conséquent au détriment de la rente, ou s’il préfère des versements répétés plus élevés au détriment d’un apport initial lors de la vente. Tout dépend des besoins, des projets, des engagements et des perspectives qu’il a.

Cette réflexion lui permet de prendre la décision de :

  • Demander un bouquet ou non,
  • Fixer le montant du bouquet qui maximise ses intérêts.

Le bouquet est un revenu immédiat quand on vend en viager. Selon les priorités du vendeur, cela peut constituer un capital intéressant pour d’autres projets. Cependant, avec l’allongement de la durée de vie, il peut s’avérer plus intéressant de vendre en viager avec un petit bouquet et une grosse rente.

Acheteur

A l’acheteur de solliciter un bouquet différent de celui fixé par le vendeur, s’il le souhaite. Même s’il n’est pas certain que le vendeur accède à sa requête.

En cas de non-paiement

En cas de non-paiement du bouquet d’un viager, le vendeur peut saisir le tribunal d’Instance ou de Grande Instance, afin de rompre le contrat de vente pour son non-respect.

Jurisprudence : contrairement au défaut de paiement de la rente, où le vendeur est en droit d’exiger l’exécution forcée du contrat en vertu de l’article 1978 du Code civil, cette loi n’est pas applicable si l’acheteur d’un viager ne paie par le bouquet. Un tel manquement peut justifier l’annulation du contrat (CASS 3°Civ, 28 mai 1986, n°85-13112).

Fiscalité

Le bouquet est exonéré de taxation sur la plus-value si vous vendez votre résidence principale en viager.
Article 150 U du code général des impôts : l’impôt sur le revenu lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens « ne s’appliquent pas aux immeubles, aux parties d’immeubles ou aux droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession. »

Si le bien vendu en viager est une résidence secondaire ou un placement locatif, une taxe sur la plus-value doit être versée si la revente a lieu dans les 22 ans qui suivent l’acquisition du bien.