Viager : L’avant-contrat

Quand un acheteur et un vendeur sont d’accord pour effectuer une transaction immobilière en viager et se sont entendus sur son prix, ils peuvent établir un des deux types d’avant-contrat existant.

Promesse de vente

Par une promesse de vente, le vendeur s’engage à ne pas vendre à quelqu’un d’autre pendant une période fixée avec l’acheteur.

En échange, l’acheteur confie une indemnité d’immobilisation à l’intermédiaire qui s’occupe de la vente viagère : un notaire, un avocat ou un agent immobilier.

Pratiques

Il est souvent plus simple de signer une promesse de vente devant un notaire.

Si ce document est signé sous seing privé, l’acheteur doit obligatoirement le faire enregistrer par l’administration fiscale dans un délai de 10 jours pour valider la promesse de vente.

L’acheteur dispose ensuite d’un délai fixé par la promesse de vente pour confirmer la vente ou non.

Non-concrétisation

Si le vendeur se retire avant que l’acheteur n’ait confirmé la vente, l’acheteur récupère l’indemnisation. Ce dernier peut également réclamer des dommages et intérêts au vendeur.

Par contre, si l’acheteur ne confirme pas la vente dans les délais, le vendeur peut conserver l’indemnité d’immobilisation et vendre son bien immobilier à un autre acheteur.

Si le vendeur refuse la vente alors que l’acheteur l’a confirmée dans les délais, l’acheteur récupère l’indemnisation.

Dans ce dernier cas, l’acheteur peut également saisir le tribunal de grande instance, soit pour forcer le vendeur à concrétiser la vente, soit pour lui demander des dommages et intérêts du fait qu’il n’a pas respecté la promesse de vente.

Compromis de vente

Principes

La signature d’un compromis de vente par l’acheteur et le vendeur les engage à mener la vente viagère à terme, car ensuite ils ont environ 3 mois pour conclure l’acte définitif de vente.

Ce document détaille déjà les détails du futur contrat et engage l’acheteur à verser un dépôt de garantie pour réserver le bien qu’il compte acquérir.

Pratiques

L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours après avoir reçu le compromis de vente.

Il est plus simple de passer par un notaire pour signer un compromis de vente, mais les parties peuvent également le signer sous seing privé.

C’est au notaire qui se chargera de la vente que l’acheteur doit ensuite verser le dépôt de garantie, à la fin de son délai de rétractation. Cette somme est encaissée sur un compte pour être reversée au vendeur une fois l’acte de vente définitif signé.

Non-concrétisation

Si le compromis de vente a été signé par les parties et que l’acheteur se rétracte plus de 7 jours après cette signature, ce dernier perd son dépôt de garantie.

Dans ce cas, le vendeur peut aussi saisir le tribunal de grande instance, pour contraindre l’acheteur à concrétiser l’achat ou qu’il lui verse des dommages et intérêts.