Vente en viager

La vente viagère peut être une solution particulièrement intéressante, selon la situation, les besoins et les projets du vendeur. Quand on arrive à un certain âge, ce type de transaction immobilière comporte de nombreux avantages et mérite que l’on s’y intéresse.

Conditions pour vendre en viager

En théorie, tout propriétaire d’un bien immobilier en pleine possession de ses moyens intellectuels peut vendre en viager.

En pratique, il est plus simple de vendre en viager dans une certaine tranche d’âge :

  • Avant 65 ans, la durée hypothétique du viager est souvent trop longue pour constituer un intérêt pour la plupart des acheteurs potentiels.
  • Après 85 ans, la valeur de la rente et de l’éventuel bouquet monte de façon excessive pour la majorité des acheteurs.
  • Cependant, la singularité de chaque offre de viager peut éventuellement intéresser des acheteurs, même en dehors de cette tranche d’âge de 65 à 85 ans.
  • Puis ces considérations sont à adapter en fonction du sexe du vendeur, les femmes ayant une espérance de vie hypothétique plus élevée que celle des hommes.

Estimer l’intérêt d’un viager

Avant de se renseigner sur l’opportunité de vendre en viager, il faut bien prendre en compte :

  • Son bien (sa valeur, ses caractéristiques, son état),
  • Ses moyens (ses économies, ses revenues, ses dus),
  • Ses besoins,
  • Ses envies,
  • Son âge.

Les motivations pour vendre un logement en viager sont nombreuses :

  • Améliorer sa retraite en percevant une rente (solvabilité et réversion),
  • Financer une place en maison de retraite ou en Ehpad en cas de dépendance,
  • Aider financièrement sa famille (donation),
  • Réaliser des projets (soins, travaux, voyages, activités culturelles, etc.),
  • Solder d’éventuelles dettes.

Ces motivations peuvent se concrétiser en choisissant le type de viager adapté.

Remarque : les situations et projets nécessitant une grande somme d’argent rapidement entraînent généralement la mise en place d’un bouquet. Mais attention, le montant du bouquet fait abaisser celui de la rente, donc c’est un équilibre à mûrement réfléchir.

Le viager occupé

Les ventes viagères conclues en France sont 9 fois sur 10 des viagers occupés. Ce type de contrat a l’énorme intérêt de permettre au vendeur de conserver l’utilisation du logement qu’il vend, tout en faisant bénéficier d’un revenu complémentaire. Ce choix correspond donc davantage aux seniors qui gardent une certaine autonomie.

Pour eux, reste à faire un choix entre le droit d’usage et d’habitation (DUH), pour ne pas changer ses habitudes et percevoir quand même une bonne rente, et l’usufruit, pour utiliser le bien différemment (en le louant par exemple, ce qui compense la rente moins élevée) ou pour céder cette utilisation à quelqu’un d’autre. Il va de soi qu’un DUH correspond davantage à la vente viagère d’une résidence principale et l’usufruit à la vente viagère d’une résidence secondaire, dans la plupart des cas.

Le viager libre

Le viager libre est un type de vente viagère peu choisi, car il implique de ne pas pouvoir utiliser le bien vendu. Mais il a l’intérêt de conférer une rente élevée au vendeur. Logiquement, ce choix est donc plus adapté pour les personnes âgées dépendantes, car cela permet de financer leur place en maison de retraite ou en Ehpad.

Ce choix est également envisageable pour un logement secondaire, pour continuer à profiter de son logement principal tout en touchant une bonne rente grâce à la vente de ce second bien en viager libre.

Prendre conseil

Pour bénéficier d’une expertise sur la vente viagère, il est recommandé de consulter :

  • Les agences immobilières compétentes,
  • Les avocats spécialisés,
  • Les études notariales expérimentées,
  • Les sites dédiés à la vente en viager.

Leurs conseils permettent d’établir :

  • Si le viager est une transaction qui répond aux besoins du vendeur,
  • Les revenus et perspectives que le vendeur peut attendre de la vente viagère,
  • Les modalités de la mise en vente viagère (le dossier de vente).

Remarque : le conseil et la gestion d’un dossier de vente (les calculs, la publication de l’offre viagère, la rédaction et la relecture d’acte) font l’objet d’une rémunération. Même si cela a un coût certain, il vaut nettement mieux se faire assister par un professionnel de la vente viagère, pour s’assurer une transaction sans encombre et maximiser pleinement ses intérêts.

Constituer le dossier de vente

Un dossier de vente récapitule tous les détails de l’offre viagère. Pour être sûr que tout soit bien rédigé dans les intérêts du vendeur, que rien ne soit oublié et ne puisse faire l’objet d’un litige avec le futur acheteur, il vaut mieux en confier la rédaction à un expert du viager. Ce dossier précise notamment :

  • Le bien et ses caractéristiques,
  • Le type de viager (libre ou occupé),
  • Le prix de vente,
  • la valeur de la rente,
  • la valeur du bouquet.

Trouver un bon acheteur

Pour qu’une offre viagère puisse trouver preneur, il est possible de la faire connaître grâce :

  • aux agences immobilières,
  • aux sites d’annonces en ligne,
  • aux notaires.

Evaluez le sérieux des acheteurs intéressés (profil, solvabilité, etc.), de préférence avec l’aide d’un professionnel expérimenté du viager.

Sélectionnez l’acheteur susceptible d’acquérir le bien en viager sans qu’il ne puisse y avoir de problème avec lui sur un quelconque aspect.

Remarque : en tant que vendeur, il peut être judicieux de conseiller à l’acheteur de souscrire une assurance, pour garantir le paiement de la rente au cas où il n’est plus solvable ou rencontre des difficultés passagères.

Faire les démarches consciencieusement

  • 1.Une fois l’acheteur sélectionné, entamer les démarches.
  • 2.Faire rédiger un avant-contrat et le faire vérifier.
  • 3.Si tout est entendu, le signer et faire préparer le contrat.
  • 4.Signer le contrat de vente en viager auprès d’un notaire.
  • 5.Respecter scrupuleusement ses obligations de vendeur.
  • 6.Constater si l’acheteur respecte bien ses obligations lui aussi.
  • 7.Prendre conseil en cas de litige et engager les démarches correspondantes si nécessaire.