Viager : comment sont calculés les frais de notaire ?

Les frais de notaire d’une vente en viager sont à la charge de l’acheteur.

Le notaire lui demande de régler un certain nombre de frais :

• Ses honoraires, appelés des émoluments,
• Les taxes versées au Trésor public (la TVA, les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, etc.),
• Des débours, pour payer différents intervenants et documents (acte d’état civil, document d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre, cadastre, etc.).

Les émoluments d’un notaire sont réglementés et fixés par l’Etat, ils ne correspondent qu’à une petite part des frais de notaire. Ce dernier fait office d’intermédiaire et reverse les autres frais de notaire dont les montants sont nécessaires à la régularisation de la vente.

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont calculés sur la valeur fiscale du bien en viager. Les exemples suivants détaillent seulement la façon dont la valeur fiscale d’un viager est estimée.

Pour un viager libre, les frais de notaire sont calculés sur la valeur libre du bien immobilier (aussi appelée valeur vénale ou valeur marchande), comme pour une vente immobilière classique.

Exemple :

• La valeur marchande d’un bien immobilier est estimé à 250 000 €.
• Pour un viager libre, les frais de notaire sont calculés sur cette valeur libre de 250 000 €.

Pour un viager occupé, les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée du bien immobilier.

Exemple :

• La valeur marchande d’un bien immobilier est estimé à 250 000 €.
• Le droit d’usage et d’habitation (DUH) de ce bien est estimé à 40 % de sa valeur : 250 000 x 40 / 100 = 100 000 €.
• Pour un viager occupé avec DUH, les frais de notaire sont calculés sur la valeur occupée : 250 000 – 100 000 = 150 000 €.

Les émoluments du notaire

Les émoluments d’un notaire sont divisés en deux parties :

Les émoluments fixes rémunèrent les formalités effectuées par le notaire, c’est-à-dire les démarches notariales avant et après la signature de l’acte de vente viagère. Cette rémunération est d’environ 500 €.

Les émoluments proportionnels à la valeur du bien vendu en viager rémunèrent la rédaction de l’acte. Ils sont calculés à l’aide d’un barème proportionnel et dégressif par tranches détaillé par la loi.

Article A444-76 du Code du commerce :
La constitution de rente perpétuelle ou de rente viagère portant sur un immeuble (numéro 32 du tableau 5), ainsi que le rachat de rente viagère portant sur un immeuble donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel au capital formé de vingt fois la rente perpétuelle et de dix fois la rente viagère, selon le barème suivant :

Exemple :
La valeur fiscale d’un bien en viager est estimée à 135 000 €.

• (6 500 – 0) x 3,945 / 100 = 256,43 €
• (17 000 – 6 500) x 1,627 / 100 = 170,84 €
• (60 000 – 17 000) x 1,085 / 100 = 466,55 €
• (135 000 – 60 000) x 0,814 / 100 = 610,50 €
• Total des émoluments proportionnels : 256,43 + 170,84 + 466,55 + 610,50 = 1 504, 32 €

Les taxes versées au Trésor public représentent environ 80 % des frais de notaire. Les débours et les émoluments représentent chacun autour de 10 % du montant demandé par le notaire pour une vente viagère.

Les frais de notaire d’un viager occupé sont réduits de façon significative. Cela explique la réticence de certains notaires à s’occuper de ce type de transaction, car un viager représente du travail pour lequel ils gagneront moins qu’un viager libre ou qu’une vente immobilière classique. Il arrive d’ailleurs que le coût d’établissement d’un acte de vente viagère soit supérieur au prix de revient de l’acte pour le notaire.

Comme pour une vente immobilière classique, il est d’usage que le notaire demande une provision à l’acheteur. Une fois que la vente est finalisée, le notaire lui reverse l’éventuel trop-perçu.