Viager : comment est calculé le bouquet ?

Introduction

Le bouquet est une somme qui peut être payée comptant lors de la signature d’une vente viagère. Mais la présence d’un bouquet n’est pas obligatoire dans le contrat d’un viager.

En théorie, le bouquet peut être décidé par accord entre les parties. Mais le plus souvent, c’est le vendeur qui le fixe dans l’offre du viager qu’il propose, en considération de ses seuls intérêts. Au vendeur, s’il le souhaite, d’essayer de négocier un bouquet différent.

Calcul du bouquet d’un viager

Un bouquet est choisi pour la plupart des ventes viagères et leur montant représente généralement entre 20 % et 30 % du prix du bien immobilier.

Plus le montant d’un bouquet est élevé, plus il fera baisser celui de la rente viagère.

Exemple pour choisir le bouquet d’un viager

Thérèse à 72 ans et souhaite mettre en viager sa maison du Mans dont elle veut garder un droit d’usage et d’habitation. En 2020, cette maison de 70 m² est estimée à 157 000 € et sa rentabilité à 4,6 %. Elle se demande quel bouquet demander.

Elle touche une retraite correcte et compte sur la rente pour avoir un petit revenu complémentaire. Mais elle aimerait aussi pouvoir financer une voiture neuve et un grand voyage à travers l’Asie qu’elle est son amie Françoise rêvent de faire tant qu’elles le peuvent.

L’agence viagère qu’elle a contactée lui propose de faire deux simulations, avec des bouquets correspondant à 20 % et 25 % de la valeur de sa maison, afin qu’elle puisse se rendre compte de la valeur du bouquet et de la rente dans ces différents cas et que cela l’aide à faire son choix.

Calculs

  • Le loyer annuel libre théorique est de : 157 000 x 4,6 % = 7 222 €/an, soit 601,83 €/mois.
  • Selon l’Insee, l’espérance de vie moyenne d’une femme en 2020 est de 85,2 ans.
  • L’espérance de vie théorique de Thérèse est de : 85,2 – 72 = 13,2 ans.
  • Pour l’acheteur, le manque à gagner (la valeur du DUH) est estimé à : 7 222 x 13,2 = 95 330,40 €.
  • La valeur du bien occupé est estimée à : 157 000 – 95 330,40 = 61 669,60 €.

Bouquet de 20 %

  • Un bouquet de 20 % de la valeur du bien est évalué à : 157 000 x 20 / 100 = 31 400 €.
  • Une fois le bouquet de 20 % payé, la valeur restant à financer est de : 61 669,60 - 31 400 = 30 269,60 €.
  • La rente viagère annuelle est estimée à : 30 269,60 / 13,2 = 2 293,15 €.
  • Le montant de la rente mensuelle est évalué à : 2 293,15 / 12 = 191,09 €/mois.

Bouquet de 25 %

  • Un bouquet de 25 % de la valeur du bien est évalué à : 157 000 x 25 / 100 = 39 250 €.
  • Une fois le bouquet de 25 % payé, la valeur restant à financer est de : 61 669,60 - 39 250 = 22 418,60 €.
  • La rente viagère annuelle est estimée à : 22 418,60 / 13,2 = 1 698,38 €.
  • Le montant de la rente mensuelle est évalué à : 1 698,38 / 12 = 141,53 €/mois.

Choix

Avec les 31 400 € du bouquet de 20 %, Thérèse pourra payer une voiture neuve ainsi que le périple qu’elle souhaite faire en Asie. Puis elle préfère avoir un revenu complémentaire de près de 200 € par mois plutôt que la rente de près de 150 € par mois du bouquet de 25 %.

Ces calculs ne font office que d’exemples représentatifs, afin d’illustrer la logique dans laquelle une offre viagère peut être décidée.

Remarques

Comme le bouquet influence le montant de la rente, le vendeur doit placer le curseur de la façon la plus judicieuse. A-t-il plutôt besoin d’un versement immédiat ou d’un revenu complémentaire ? A lui de répondre à cette question en considérant :

  • son âge,
  • la valeur de son bien immobilier,
  • ses besoins,
  • ses projets.

Le montant du bouquet a tendance à être plus élevé à mesure que le vendeur est plus âgé, car à un certain âge la perspective d’une rente garantie sur la durée peut avoir moins d’intérêt qu’un versement comptant plus important.

Le bouquet est exonéré de taxation sur la plus-value pour une résidence principale en viager. Ce n’est donc pas un choix dénué d’intérêt sur le plan fiscal.

Le fisc veille à ce que la valeur du bouquet n’équivaille pas à la valeur totale du bien immobilier. Si tel est le cas, l’administration fiscale peut requalifier le vente viagère en vente classique, appliquer les droits de mutation correspondants ainsi que des pénalités pour vente déguisée.