Le viager occupé

• Le viager occupé est un contrat de vente immobilière dans lequel le vendeur conserve un droit d’usage plus ou moins étendu du bien, l’acheteur devenu nu-propriétaire lui versant une rente adaptée jusqu’à obtenir la pleine propriété.

Il existe deux types d’usage d’un viager immobilier occupé : l’usufruit puis le droit d’usage et d’habitation. Chacun a des effets juridiques distincts pour le vendeur et l’acheteur.

• L’usufruit d’un viager occupé permet à son titulaire d’utiliser le bien comme bon lui semble, tant qu’il le garde en bon état, dans le cadre de l’accord passé avec le vendeur. L’usufruitier d’un bien immobilier en viager occupé peut donc l’habiter, mais aussi le louer par exemple.
• Le droit d’usage et d’habitation (DUH) d’un viager occupé permet seulement à son titulaire d’habiter personnellement le logement (avec son conjoint et ses enfants, le cas échéant).

La rente d’un viager occupé est établie le jour de la signature de l’acte notarié de vente viagère et court jusqu’au décès du vendeur, sauf convention contraire ou renonciation du vendeur à ses droits sur le bien. L’acte authentique doit mentionner que le bien est occupé ainsi que la répartition des charges et taxes pour chacune des parties.

L’acheteur d’un viager occupé devient juridiquement le propriétaire du bien immobilier, dès la signature de la vente chez le notaire.

Le viager occupé en pratique

Comme pour tout viager, l’acheteur peut verser un bouquet, c’est-à-dire une somme payée comptant au moment de la vente. Ce montant est déduit du prix de vente pour calculer la rente viagère, logiquement moins conséquente à mesure que l’éventuel bouquet est élevé.

La plupart des ventes en viager occupé comprennent un bouquet, lequel représente généralement entre 20 % et 30 % de la valeur du bien immobilier.

Comme il permet de garder un certain usage du logement vendu tout en touchant une rente, le viager occupé est nettement préféré au viager libre par les vendeurs et représente 95 % des viagers immobiliers.

Le prix de vente d’un viager occupé est entre 25 % et 50 % inférieur à celui d’un viager libre, en fonction de l’âge du vendeur. L’indisponibilité du bien pour l’acheteur est évidemment la cause d’un tel écart de prix. Dans la même logique, la rente viagère et l’éventuel bouquet sont bien moins élevés pour un viager occupé que pour un viager libre.

Plus l’usager du bien en viager occupé a des droits dessus, moins la rente est élevée, pour compenser les droits que le nu-propriétaire n’a temporairement pas sur son propre bien.

Répartition des frais d’un viager occupé

Taxes et charges diverses

Un viager occupé est une vente de gré à gré, ce sont le vendeur et l’acheteur qui décident eux-mêmes de la répartition des charges et des taxes.

Article 1134 du Code civil : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le plus souvent, cette répartition est décidée par le vendeur est exposée aux acheteurs potentiels dans le dossier de viager.

Cette répartition des frais doit être mentionnée dans le contrat de vente viagère. Si elle ne l’est pas, ce sont les articles 605 et 606 du Code civil qui instaurent la répartition en vigueur.

L’acheteur d’un viager occupé s’acquitte le plus souvent :

• des honoraires du syndic (s’il s’agit d’un logement en copropriété),
• de l’assurance de l’immeuble,
• de l’assurance propriétaire non-occupant,
• des gros travaux,
• de la taxe foncière (taxe d’enlèvement des ordures ménagères exceptée).

Pour les services fiscaux, c’est le propriétaire qui est redevable de la taxe foncière. Mais l’acheteur peut en demander le remboursement au titulaire du DUH ou de l’usufruit, au motif de l’usage que ce dernier a du bien en viager occupé.

Le vendeur du viager occupé couvre généralement :

• une assurance sur les risques locatifs (en tant qu’occupant non-propriétaire),
• les charges courantes (eau, électricité, chauffage),
• les petites réparations (cf. décret n°87-712 du 26 août 1987),
• L’entretien des lieux,
• la taxe d’habitation,
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

C’est le titulaire du DUH ou de l’usufruit qui peut être taxé au titre de l’IFI. Le nu-propriétaire n’a donc pas à déclarer à l’IFI le bien immobilier dont il possède la nue-propriété. Par contre, l’acheteur du viager occupé devra le déclarer à l’IFI dès qu’il en récupérera la pleine propriété.

Article 968 du Code civil : « Les actifs mentionnés à l’article 965 grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. »

Principes de l’usufruit

L’usufruit est le droit temporaire de se servir d’un bien qui appartient à quelqu’un d’autre et d’en percevoir des revenus.

L’usufruitier peut certes loger lui-même dans le bien, mais il peut aussi s’en servir à d’autres fins que celle d’habitation, le prêter ou le louer par exemple, à condition de toujours s’assurer de la bonne conservation du bien et du respect des conditions stipulées dans le contrat de vente viagère.

Pratiques

Sauf clause d’inaliénabilité, l’usufruit est un droit transmissible : on peut donc le vendre, le céder, le donner, voire l’hypothéquer.

La transmission d’un usufruit ne modifie en rien sa durée, sauf si l’usufruit fait l’objet d’une clause successive.

Une fois la période d’usufruit terminée, l’ancien usufruitier ne peut pas exiger une indemnité pour avoir amélioré le bien.

Inversement, un propriétaire ne peut pas exiger une indemnité sur les bénéfices perçus grâce à son bien par un usufruitier.

La rente et l’éventuel bouquet d’un usufruit sont moins élevés que ceux d’un droit d’usage et d’habitation.

Principes du droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le droit d’usage et d’habitation (DUH) permet à son titulaire d’utiliser personnellement un logement appartenant à quelqu’un d’autre.

• Droit d’usage : l’usage du bien immobilier et de ce qu’il contient est limité à celui du titulaire du droit et de sa famille proche (enfants et conjoint).
• Droit d’habitation : le titulaire du droit et sa famille proche peuvent habiter le bien concerné.

Une fois obtenu, le DUH ne peut pas être cédé ou loué, il est à la fois incessible et insaisissable.

Pratiques

Il n’est possible d’avoir un droit d’usage et d’habitation que si le propriétaire du logement le donne ou le cède, de son vivant ou par testament, à une personne désignée. Le droit du conjoint survivant sur la succession est la seule exception à cela.

Le droit d’habitation portant forcément sur un immeuble servant de logement à son titulaire, le DUH exclut de fait les locaux professionnels et commerciaux.

La rente et l’éventuel bouquet d’un droit d’usage et d’habitation sont plus élevés que ceux d’un usufruit.