Acheter en viager

Il peut être particulièrement intéressant d’acheter en viager. Si ce type de transaction éveille la méfiance chez certains, s’assurer d’avoir une situation adaptée et faire une recherche avisée peut permettre de concrétiser de belles acquisitions immobilières.

Avoir des revenus adaptés

Il vaut mieux toucher des revenus suffisants pour vivre correctement tout en achetant un viager. Si l’acheteur a des revenus stables lui permettant de subvenir à ses besoins tout en payant la rente proposée, c’est un bon indicateur pour l’envisager.

Il faut pouvoir payer le bouquet, si l’offre viagère en demande un. Si on a un potentiel d’apport qui correspond à 30 % du prix de vente viagère ou plus, c’est une raison supplémentaire pour se renseigner sur ce type de vente immobilière.

Certes, on n’a pas besoin de contracter un crédit pour financer ce type d’acquisition, mais cet avantage peut être un piège pour les investisseurs les plus audacieux, d’autant qu’on ne sait pas combien de temps il faudra payer la rente. Voilà pourquoi il vaut mieux s’assurer d’avoir déjà les moyens avant d’acheter, même s’il est vrai que le coût d’un viager est payé progressivement et que cela donne envie de tenter sa chance.

Identifier le bon viager

Les considérations d’un acheteur sont différentes selon l’utilité qu’il compte avoir du bien en viager.

Pour y habiter

Quand on achète un viager pour y habiter :

  • la localisation est davantage dictée par le souhait.
  • la possibilité d’y loger plus ou moins rapidement est importante.

Chaque type de viager à ses avantages et ses inconvénients pour habiter le bien acquis :

  • Le viager libre permet d’occuper directement le bien comme on le souhaite, mais ce type de transaction est plus cher, bien plus rare, d’autant plus difficile à trouver dans une zone précise, et la concurrence sur les biens concernés est plus importante.
  • Le viager occupé est bien plus répandu et son prix plus bas. Cependant, il faut attendre qu’il soit libre pour s’en servir soi-même. S’il est question d’acquérir un logement pour sa retraite, il faut que l’acheteur prenne en compte son âge et y ajoute l’espérance de vie hypothétique du vendeur pour se rendre compte de l’adéquation du viager avec son projet.

Pour investir

Quand on achète un viager pour investir :

  • La localisation est davantage dictée par l’évolution des prix de l’immobilier.
  • La possibilité de bénéfice à la revente ou à la location prédomine.

Chaque type de viager à ses avantages et ses inconvénients pour investir et dégager des profits :

  • Le viager libre coûte certes plus cher que le viager occupé, mais il peut être loué dès son acquisition, ce qui peut aussi servir à compenser le coût de la rente. Si le logement est bien placé géographiquement, les loyers et la valeur du bien à la revente rapporteront plus.
  • Le viager occupé coûte bien moins cher, surtout si son occupant en a l’usufruit. Pour ce type de viager, l’intérêt réside moins dans le potentiel locatif du bien, puisqu’il faut attendre la fin du viager pour pouvoir le louer. Par contre, du fait du prix de vente bas d’un viager occupé, l’intérêt de cet investissement est surtout de pouvoir réaliser une belle plus-value à la revente. Si le bien est situé dans une zone très demandée, les bénéfices peuvent être considérables.

Trouver un viager

Il est conseiller de commencer tout simplement par se renseigner sur le viager, par exemple auprès :

  • d’une agence immobilière,
  • d’un avocat,
  • d’une étude notariale,
  • d’un site dédié à la vente viagère.

Leurs conseils sont précieux pour identifier quelles offres viagères sont :

  • envisageables financièrement,
  • potentiellement intéressantes pour l’utilité que vous souhaitez en avoir.

Il faut ensuite consulter les offres de viager proposées sur le marché, si l’on a raisonnablement les moyens et un intérêt d’acheter, si possible en bénéficiant des conseils avisés d’un expert.

Remarque : les conseils et négociations immobilières en solution viagère ont un prix. Les prestations peuvent aller des simples conseils pour envisager un achat jusqu’à la rédaction et la relecture d’acte, en passant par l’analyse de la capacité financière, la recherche de viager, le suivi de la transaction, les calculs nécessaires au contrat ou encore les conseils d’ordre juridiques.

Démontrer son sérieux

Afin que le vendeur préfère vous sélectionner plutôt qu’un autre acheteur, il faut pouvoir lui donner le maximum de garanties possible :

  • Prouver sa solvabilité à court, moyen et long terme (revenus, allocations, pensions, impôts, etc.)
  • Informer sur sa situation familiale,
  • Renseigner sur les emprunts effectués (crédits en cours).

Faire les démarches consciencieusement

  • 1. Une fois le bien trouvé et l’accord de principe avec le vendeur, entamer les démarches.
  • 2. Faire rédiger un avant-contrat et le faire vérifier.
  • 3. Si tout est entendu, le signer et faire préparer le contrat.
  • 4. Signer le contrat d’achat en viager.
  • 5. Respecter scrupuleusement ses obligations d’acheteur.
  • 6. Constater si le vendeur respecte bien ses obligations lui aussi.
  • 7. Prendre conseil en cas de litige et engager les démarches correspondantes si nécessaire.