Qu’est-ce que le viager ?

Etymologie

Le mot « viager » provient de l’ancien Français « viage », composé du mot « vie » et du suffixe « age », qui signifiait « le cours de la vie ». Avec le suffixe adjectival « er », la notion de viager définit aujourd’hui quelque chose dont on peut bénéficier durant le temps qu’il nous reste à vivre.

Principes

• Le viager est un contrat de vente consistant à transformer tout ou partie d’un prix en rente, c’est-à-dire en un revenu réitéré provenant régulièrement de l’acheteur et perçu par le vendeur.

Le viager peut concerner des biens mobiliers, des biens immobiliers ou encore des capitaux. Dans l’immense majorité des cas, il s’agit de transactions immobilières.

• Article 1968 du Code civil : « La rente viagère peut être constituée (…), ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. »

Le paiement de la rente viagère est réglé selon les conditions, les montants et l’échéancier consentis entre le vendeur et l’acheteur. Les versements sont le plus souvent mensuels, mais des échéances plus espacées peuvent être convenues. Un bouquet, apport initial éventuellement décidé, peut également être versé et amoindrit alors le montant de la rente.

• Article 1591 du Code civil : « Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties. »
• Article 1976 du Code civil : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. »

La rente est établie le jour de la signature de l’acte notarié de vente viagère et court jusqu’au décès du vendeur, sauf convention contraire.

• Article 1980 du Code civil : « La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait. »
• Article 1983 du Code Civil : « Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée »

Une rente ne peut être réclamée que s’il est avéré que la personne qui en bénéficie est vivante. Un certificat de vie délivré par une mairie ou un notaire constitue cette preuve.

• Article 1972 du Code civil : « Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ».

Le vocabulaire juridique du viager

Le vocabulaire juridique désigne le vendeur comme le « crédirentier », l’acquéreur ou acheteur étant pour sa part désigné comme le « débirentier ».

Les versements périodiques d’une rente sont appelés des « arrérages » et s’apparentent à une pension alimentaire.

Notion importante dans un viager immobilier occupé, « l’usufruit » est la possibilité légale de jouir d’un bien dont on n’a pas la propriété.

Article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »

Le viager dans la loi

Les articles 1968 à 1983 du Code civil énumèrent les conditions requises pour la validité d’un contrat de rente viagère ainsi que les effets dudit contrat entre les parties contractantes. La quasi-totalité de ces articles de loi ont été promulgués en mars 1804, la réglementation du viager est quasiment inchangée depuis !

Afin qu’une vente viagère respecte scrupuleusement la loi, l’acte authentique de vente doit être obligatoirement établi par un notaire.

Un contrat aléatoire

Un contrat de rente viagère est aléatoire au sens juridique du terme :
Article 1964 du Code civil : « Le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain. Tels sont le contrat d’assurance, le jeu et le pari, le contrat de rente viagère. »

• Le prix de vente final dépend de la date de décès du vendeur. Cet événement ne doit pas être connu ou prévisible et constitue donc un aléa quant à la profitabilité du viager. Plus le vendeur vit longtemps, plus le prix du bien augmente.

Ce caractère aléatoire est essentiel pour bien comprendre le viager. Même si la loi fait en sorte que la vente en viager puisse être profitable pour toutes les parties, le vendeur et l’acquéreur ont l’un et l’autre un risque de perte et une chance de gain. Ce type de contrat est conditionné à l’incertitude du temps qu’il reste à vivre au vendeur :

• Le décès futur du vendeur doit être imprévisible. Ainsi, l’acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente.
• Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi considère que l’événement était prévisible et que la vente n’est pas valable. L’annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Article 1974 du Code Civil : « Tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. »
Article 1975 du Code Civil : « Il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d’une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat. »

Jurisprudence : suivant un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 2 février 2000 (n° 98-10714), même si le décès intervient plus de 20 jours après la vente, celle-ci peut être annulée s’il est prouvé que l’acquéreur avait connaissance du décès imminent du vendeur.

Un juge peut également remettre en question l’aléa d’une vente en viager et l’annuler quand :

le montant de la rente est inférieur ou égal au montant du loyer que l’immeuble vendu aurait été susceptible de rapporter.
Jurisprudence : dans un arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 13 décembre 2017 (n° 16-17772), la haute juridiction confirme la nullité de la vente en viager pour absence d’aléa, au titre que « la constitution d’une rente viagère n’est pas valable si le montant des arrérages et charges incombant aux acquéreurs est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné, de sorte que, dépourvu d’aléa, la vente était entachée de nullité ».

le montant de la rente apparaît dérisoire par rapport à la durée probable de son versement.

La logique est simple : s’il n’y a pas de véritable rente, cela s’apparente à une vente normale, car la cession ne comporte aucun aléa. Or cet aléa est le principe essentiel du viager.

• Un contrat de vente viagère est rédigé par un notaire.
• Le bien immobilier devient la propriété de l’acheteur dès la signature de l’acte.
• Le montant de la rente décidée est généralement indexé, sur l’évolution du coût de la vie ou des loyers par exemple.
• Le contrat définit si le vendeur conserve ou non la jouissance du bien jusqu’à son décès.
• S’il le conserve, un abattement est appliqué au prix de vente, en adéquation avec l’usufruit ou l’occupation du bien.
• Quand le contrat de viager occupé implique plusieurs vendeurs, le bien ne peut être occupé par l’acheteur qu’après la mort du dernier d’entre eux.

Il existe deux principaux types de viager immobilier :

• Le viager libre : l’acquéreur dispose librement du bien dès la signature de la vente et peut donc directement l’occuper ou le louer.
• Le viager occupé : le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit ou un droit d’usage du bien vendu.
  • L’usufruit lui permet d’habiter ou de louer le logement.
  • Article 578 du Code civil : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
  • Un droit d’usage lui permet d’habiter le logement, mais pas de le louer.

Les notions d’usufruit et de droit d’usage d’un viager occupé ont des effets juridiques distincts auxquels chacune des parties doit être attentive.

Le viager immobilier, des avantages pour l’acquéreur

En France, les acheteurs en viager ont souvent autour de 50 ans.

• Pour eux, c’est une façon de se constituer un patrimoine immobilier. Malgré l’aléa du décès du vendeur, ce type de contrat permet de payer le bien progressivement, voire à prix réduit le cas échéant.
• S’il n’en a pas forcément tout de suite la jouissance, le viager constitue un placement pour l’acheteur. Cet achat peut être une très bonne affaire, surtout si le logement est bien placé.
• Puis le viager est un moyen de devenir propriétaire sans forcément recourir à un prêt bancaire, même si c’est souvent le cas.

Le viager immobilier, des avantages pour le vendeur

La plupart du temps, ce sont des personnes âgées de plus de 70 ans qui vendent en viager.

• Cette solution leur garantit un revenu complémentaire à vie.
• La fiscalité de la vente viagère est particulièrement intéressante.
• Si ce type de vente a tendance à intéresser davantage les personnes sans héritier, il peut aussi permettre de ne pas contraindre sa famille à payer une maison de retraite.
• Dans le cas d’un viager occupé, cela permet de s’assurer d’une retraite confortable tout en restant dans le logement souhaité, bien qu’on l’ait cédé.

Des réticences culturelles face aux avantages pragmatiques

Le viager immobilier n’est pas toujours bien vu en France. Ce type de vente est une sorte de pari sur la mort du vendeur et cela déplaît à de nombreuses mentalités hexagonales. Ce type de vente est aussi parfois interprété comme une intention de priver sa famille d’héritage. Puis, c’est bien connu, les épargnants français préfèrent les placements de type livret.

Ces réticences font l’impasse sur les aspects purement pratiques du viager, qui bénéficient à la fois au vendeur et à l’acheteur.

Une solution concrète et avantageuse

Après avoir plafonné aux alentours de 5 000 ventes par an en France durant des années, le marché du viager entame un redressement certain. Il y a plusieurs raisons à cela :

• La baisse des pensions de retraite,
• L’allongement de la durée de vie et le nombre croissant de personnes âgées,
• La complexité de gestion de la dépendance.

La baisse des pensions de retraite
En France, les cotisations de ceux qui travaillent financent directement les pensions de ceux qui ne travaillent plus. A cet égard, les retraites sont une forme solidarité entre les générations. Mais elles sont parfois d’un montant maigre, et certains qui s’en sortaient en couple n’y arrivent plus forcément, malgré le système de pension de réversion. Puis le montant d’une simple retraite réduit souvent grandement les possibilités de financer des loisirs. Quant à ceux qui touchent une bonne retraite, ils veulent souvent pouvoir aider davantage leurs proches et peuvent le faire grâce au viager.

Quelles que soient les circonstances, le viager joue pleinement son rôle social : le vendeur bénéficie de revenus complémentaires et l’acquéreur investit, tout le monde est gagnant et améliore sa situation. Loin d’un simple achat, le viager est un contrat solidaire, où l’on peut se constituer un patrimoine tout en améliorant la vie du vendeur.

L’allongement de la durée de vie et le nombre croissant des personnes âgées
On devrait assister en France à un vieillissement généralisé de la population. Cela reposerait principalement sur l’arrivée aux grands âges des enfants du baby-boom, nés entre 1945 et 1975. L’INSEE anticipe 74 millions d’habitants en France à l’horizon 2050, dont 20 millions de personnes de plus de 65 ans, dont 12 millions âgés de plus de 75 ans. Avec l’allongement de la durée de vie, le viager constitue déjà et constituera encore plus à l’avenir un investissement socialement responsable et intergénérationnel.

La complexité de gestion de la dépendance
Il est difficile de prendre en charge une perte d’autonomie, que ce soit pour le maintien à domicile ou pour une installation en maison de retraite. Grâce au viager, chaque senior propriétaire peut envisager ce complément de revenu, pour financer la solution la plus adaptée à sa situation.

Une réponse aux enjeux contemporains

Toutes ces problématiques évoquées précédemment sont de premier ordre chez les seniors ! Et le viager y répond très concrètement, en apportant des perspectives avantageuses à la fois au vendeur et à l’acheteur. C’est une solution particulièrement bien adaptée aux enjeux contemporains : elle favorise le bien vieillir tout en transformant le patrimoine immobilier des seniors en actifs stratégiques du futur. Le viager est aujourd’hui un excellent moyen d’investir, tout en assurant un complément de revenu à des retraités.

Un enjeu de bien-être mis en lumière par la crise sanitaire

Cette solution connaît un regain d’intérêt encore plus manifeste depuis la pandémie de Covid-19. Cette crise sanitaire a encore plus inquiété les personnes âgées qui souhaitaient garantir leur sérénité. Les ventes en viager ont augmenté, permettant au seniors d’occuper leur ancien logement tout en percevant une rente, de financer leur maison de retraite ou tout simplement leurs loisirs et d’aider leurs proches parfois mis en difficulté par la conjoncture pandémique.