L’établissement du contrat de vente en viager

Les clauses d’un contrat de vente viagère sont librement définis par le vendeur et l’acheteur. Il est donc important de bien définir les contours de ce contrat auprès d’un notaire, car ce document détermine les responsabilités de chacun tout au long du contrat, ainsi que les modalités de paiement.

Un contrat de vente viagère commence par préciser qui sont les parties de la vente viagère :

• Qui est l’acheteur,
• Quel est son âge,
• Qui et le vendeur,
• S’ils sont plusieurs.

Un contrat de vente viagère concerne la mutation d’un bien immobilier qui doit être publiée au Service de la publicité foncière. Voilà pourquoi cet acte authentique doit être obligatoirement formalisé par un notaire.

Ce document doit détailler les caractéristiques du bien vendu et de ce qu’il contient. On y inclut notamment :

• un inventaire des équipements vendus avec le bien,
• des diagnostics immobiliers,
• La disponibilité du bien.

Un contrat de vente viagère précise que le vendeur et l’acheteur ne doivent pas connaître la durée de la rente. Cette incertitude doit inciter chacune des parties à être encore plus vigilante concernant toutes les clauses du contrat. Tout doit être notifié afin que chacun respecte ses engagements.

Si l’aléa de l’espérance de vie du vendeur est remis en cause, cela entraîne la nullité de la vente. Suivant cette logique, le vendeur doit être vivant jusqu’à 20 jours après la signature définitive de l’acte de vente.

Prix de vente

La valeur d’un bien est estimée par le notaire, en considération de sa localisation, de son état, de ses caractéristiques et du type de viager choisi par les parties :

• Dans un viager libre, le prix de vente correspond à la valeur marchande du bien immobilier.
• Dans un viager occupé, la valeur de l’usage du bien par le vendeur (celle du DUH ou de l’usufruit) doit être enlevée à la valeur marchande du bien pour obtenir le prix de vente.

Les droits de mutation et les frais de notaire sont calculés à partir du prix de vente.

Bouquet

Un paiement comptant lors de la signature de la vente peut être décidé : le bouquet.
Un bouquet n’est pas obligatoire.

Rente

Un viager comporte forcément une rente payée par l’acheteur au vendeur, dont la fréquence des paiements est précisée dans le contrat.

La rente doit être versée par l’acheteur jusqu’au décès du vendeur, sauf clause contraire.

Une rente peut théoriquement être fixée librement par les parties. Pour éviter tout litige, il vaut mieux pouvoir justifier son calcul, grâce à l’un des barèmes utilisés par les professionnels du viager qui prennent notamment en compte :

• L’espérance de vie du vendeur,
• La valeur marchande du bien immobilier,
• L’éventuel bouquet,
• Le type de viager.

Clause de revalorisation

Le montant de la rente doit être réévalué pour que son bénéficiaire conserve son niveau de vie. L’indice sur lequel est indexé cette revalorisation peut être décidée entre les parties et être notifiée dans le contrat.

En l’absence d’une telle clause, la loi prévoit une réévaluation annuelle applicable à la demande d’une des parties de la vente viagère.

Clause de réversion

Une clause du contrat viager peut porter sur la réversibilité de la rente. Auquel cas, elle est versée jusqu’au décès du dernier de ses bénéficiaires désignés au contrat.

Clauses de protection

Il est conseillé au vendeur d’inclure une clause de privilège du vendeur ainsi qu’une action résolutoire :

• Le privilège du vendeur lui assure une priorité de paiement si l’acheteur rencontre un problème de solvabilité.
• L’action résolutoire donne la possibilité au vendeur de demander la résolution de la vente viagère si l’acheteur ne verse pas la rente. Auquel cas, le vendeur conserve les sommes versées par l’acheteur en guise d’indemnités.

Clause compensatoire de libération du bien

Si le vendeur d’un viager occupé souhaite libérer le bien et donc ne plus en avoir l’usage, cette clause lui permet d’acter une augmentation de la rente en compensation.

Clause de rachat de la rente

Cette clause permet à l’acheteur de ne plus être obligé de verser la rente dans certains cas, notamment si le vendeur vit bien plus longtemps que son espérance de vie théorique à la signature du contrat. Si la clause de rachat est appliquée, l’acheteur doit s’arranger pour qu’un capital correspondant au restant de la rente soit versé à l’acheteur.

Cette clause doit être obligatoirement inscrite au contrat de vente viagère pour pouvoir être appliquée.

Répartition des charges

Même si l’acheteur et le vendeur peuvent décider eux-mêmes de la répartition de la plupart des charges, il est d’usage de respecter la répartition logique induite par le type de viager appliqué :

Viager libre : l’acheteur dispose pleinement du bien, il paie donc tous les impôts, tous les travaux et tous les frais d’entretien qui s’y rapportent.

Viager occupé :
L’acheteur prend en charge :

• les honoraires du syndic (s’il s’agit d’un logement en copropriété),
• les gros travaux,
• la taxe foncière (sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

Le vendeur du viager occupé règle :

• les charges courantes (eau, électricité, chauffage),
• les petites réparations,
• l’entretien des lieux,
• la taxe d’habitation,
• la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
• S’il s’agit d’un viager occupé en usufruit, le vendeur paie la taxe foncière.

Un contrat de vente viagère peut être annulé si son caractère aléatoire est remis en cause, notamment par l’imminence de la mort du vendeur ou par une rente viagère trop basse.

Le viager prend fin à la mort des bénéficiaires de la rente, sauf clause contraire.