Quels sont les critères pour acheter ou vendre en viager?

Considérez-vous l'achat ou la vente d'une propriété en viager ? Vous vous posez des questions sur le fonctionnement de cette modalité de transaction immobilière selon le code civil? Vous vous demandez comment gérer la propriété pendant le viager? Vous êtes-vous déjà demandé quels étaient les incidences de la taxe d'habitation en cas de non-paiement dans ce type de transaction ? Pourquoi faire une simulation pour estimer le prix d'un viager ?
Nous allons éclaircir ces points pour vous.

Le viager : de quoi s'agit-il exactement?

La vente en viager induit le transfert d'un bien immobilier à une autre personne en échange d’un revenu régulier pour le reste de sa vie, ce revenu est appelé rente viagère et peut être versé mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Cette forme de vente peut également prévoir un paiement initial (le bouquet) qui est effectué lors de la formalisation de l'accord de vente.

Cependant, deux types de vente en viager existent :

1. Le viager occupé : Dans ce scénario, le vendeur cède sa propriété à l’acheteur tout en conservant son droit d’occupation et d’utilisation du bien. De ce fait, il peut rester dans la propriété jusqu'à son décès.
2. Le viager libre : Dans ce cas, le vendeur transfère ses droits de propriété à l’acquéreur qui peut immédiatement occuper la propriété dès la signature de l'accord de vente sans attendre le décès du vendeur.

Comment estimer le montant d'une rente viagère?

Le montant de la rente viagère est déterminé lors de l'acte de vente et doit tenir compte de divers facteurs :

• l'estimation de la valeur vénale de la propriété
• l'âge du vendeur
• le dépôt d'une somme fixe et sa valeur
• la disponibilité du bien vendu en viager.

De plus, une propriété vendue en viager occupé à son évaluation revue à la baisse pour compenser l’entrave des droits d’usage et d’habitation que subit l'acquéreur tant que le vendeur est en vie. Une simulation en ligne permet de faire une estimation plus précise.

Les avantages d'acheter en viager

L'achat en viager peut offrir à l'acquéreur la possibilité d'échelonner ses paiements grâce à la rente viagère. Cela est semblable à un prêt bancaire sauf que l'acquéreur doit à l'ancien propriétaire plutôt qu'à un établissement financier, et il n'y a pas de frais supplémentaires.

Cependant, la rente viagère est liée à la date de décès du vendeur, qui est imprévisible. Il est donc difficile de prévoir si l'achat sera rentable ou non. À terme, le viager peut parfois permettre d'acquérir un bien en dessous de sa valeur vénale, mais il peut aussi conduire à un achat à un coût supérieur, générant une plus value.

Qu'est-ce donc que l'achat ou la vente d'une propriété en viager?

La vente en viager se résume à transférer un bien immobilier à une autre personne en contrepartie d'une rente viagère régulière (mensuellement, trimestriellement ou annuellement). Cette rente est généralement accompagnée d'un paiement initial effectué lors de la signature de l'acte de vente, appelé le bouquet.

L'acheteur (également appelé débirentier) verse à un ou plusieurs vendeurs (le crédirentier) une rente à vie : une somme payée régulièrement jusqu'au décès de ce dernier.

À la mort du crédirentier, le viager prend fin et le débirentier devient le propriétaire du bien sans avoir à entreprendre de démarches supplémentaires.

Le décès du vendeur doit être incertain. Par conséquent, l'acheteur ne doit pas être au courant d'une maladie dont le crédirentier souffrirait lors de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, l'événement est considéré comme prévisible et la vente est par conséquent annulée. La révocation de la vente peut être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

Comme pour toutes les ventes immobilières, un acte de vente notarié doit obligatoirement être rédigé par un notaire conformément aux dispositions du code civil.

Qu'est-ce que la vente d'une propriété en viager occupé?

Dans une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve le droit d'exploiter le bien vendu et de percevoir les revenus locatifs (si le bien est loué) jusqu'à sa mort.

Le droit d'usage lui donne le privilège de résider dans la propriété sans pouvoir la louer.

La propriété ne pourra être occupée par l'acheteur (débirentier) qu'après le décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat comprend plusieurs vendeurs.

Qu'est-ce que la vente d'une propriété en viager libre?

Dans une vente en viager libre, l'acheteur obtient le droit de résider dans le bien, de le louer et de percevoir les loyers dès la signature du contrat de vente.

Comment se calcule le prix de vente en viager?

Le prix est généralement composé d'un bouquet, versé en une seule fois à la signature du contrat de vente, et d'une rente viagère. Le montant du bouquet est librement défini mais, en général, il représente environ 30% de la valeur totale de la propriété.

La rente viagère peut être versée à un ou plusieurs vendeurs. Elle peut être réglée mensuellement, trimestriellement ou annuellement, soit au début de chaque période soit à la fin.

Si la rente est versée à plusieurs vendeurs et que l'un d'eux décède, la rente peut soit être entièrement reversée au survivant (rente réversible) soit être réduite proportionnellement (rente réductible).

La valeur totale de la rente dépend de la durée de vie du vendeur et est estimée en fonction de plusieurs critères, dont l'âge et l'espérance de vie du vendeur, la valeur vénale de la propriété, le montant du bouquet, et les revenus locatifs potentiels du bien.

Le notaire calcule la rente (estimation) en utilisant des tables de mortalité. Ces tables peuvent être consultées auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

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