Comment sont calculées les taxes sur un viager ?

Impôt sur les revenus

Rente

Principes

La rente à titre onéreux que touche le vendeur d’un viager entre particuliers est taxée au titre de l’impôt sur les revenus, après un abattement qui dépend de son âge.

Article 158 du Code général des impôts : « Cette fraction, déterminée d’après l’âge du crédirentier lors de l’entrée en jouissance de la rente, est fixée à :

• 70 % si l’intéressé est âgé de moins de 50 ans ;
• 50 % s’il est âgé de 50 à 59 ans inclus ;
• 40 % s’il est âgé de 60 à 69 ans inclus ;
• 30 % s’il est âgé de plus de 69 ans. »

S’il existe plusieurs bénéficiaires d’une même rente, l’administration fiscale retient l’âge du plus âgé des crédirentiers au moment du premier versement.

Exemple

• Une rente annuelle de 6 000 € a été versée pour la première fois à un couple de bénéficiaires lorsqu’ils avaient 68 et 74 ans, dans le cadre d’un viager.
• Le taux qui s’applique est celui de 30 % car un membre du couple a plus de 69 ans.
• La part imposable de cette rente est de : 6 000 x 30 / 100 = 1 800 €.

Remarques

• Les membres d’un foyer fiscal doivent indiquer le montant brut des rentes viagères qu’ils reçoivent sur leur déclaration de revenus. L’administration fiscale se chargera elle-même de calculer la fraction imposable.
• Plus le vendeur est âgé, moins la rente viagère qu’il reçoit est imposée.

Bouquet

Principes

Si un vendeur met sa résidence principale en viager, le bouquet qu’il reçoit est exonéré de taxation sur la plus-value.

Le bouquet du viager d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, par contre, est bien soumis à la taxation sur les plus-values, si le bien est revendu dans les 22 ans qui suivent son acquisition. Au titre de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème,
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Exemple

• Le bouquet de 35 000 € d’un appartement locatif acquis en juin 2014 et revendu en viager en août 2020 bénéficie d’un abattement fiscal de : 6 ans x 6 % = 36 %.
• La part imposable de ce bouquet sera de : 35 000 – (35 000 x 36 / 100) = 22 400 €.

Prélèvements sociaux

Rente

Principe
La fraction imposable d’une rente est soumise aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et de placement.

Exemple

• La part imposable d’une rente viagère annuelle est de 1 800 €.
• Le taux de prélèvements sociaux est de : 9,2 % (CSG) + 0,5 % (CRDS) + 7,5 % (prélèvement de solidarité) = 17,2 %.
• Les prélèvements sociaux sont évalués à : 1 800 x 17,2 / 100 = 309,60 €.

Bouquet

Principes

Le bouquet d’une résidence principale est exonéré de prélèvements sociaux.

Le bouquet d’un viager d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, par contre, est bien soumis aux prélèvements sociaux, si le bien est revendu dans les 30 ans qui suivent son acquisition. Au titre des prélèvements sociaux, l’abattement est de :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème,
• 1,60 % pour la 22ème année de détention,
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Exemple
Le bouquet d’un appartement locatif acquis en juin 2014 et revendu en viager en août 2020 bénéficie d’un abattement fiscal sur les prélèvements sociaux de : 6 ans x 1,65 % = 9,90 %.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’IFI concerne uniquement les personnes dont la valeur du patrimoine immobilier excède 1,3 millions d’euros.

Viager occupé

• Les parties déclarent la valeur vénale du bien, la valeur inhérente à chacune étant déterminée conformément au barème de l’article 669 du Code général des impôts. Le cas échéant, l’administration fiscale estime que le droit d’usage et d’habitation représente 60 % de la valeur de l’usufruit fixée grâce à ce barème.
• Si l’acheteur est un héritier présomptif du vendeur, l’acheteur est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien.

Viager libre

L’acheteur d’un viager libre doit déclarer le bien en pleine propriété à l’IFI et peut déduire la valeur de capitalisation de la rente.

Impôts locaux

Viager occupé

Les parties d’une vente viagère occupée peuvent s’entendre sur les taxes et charges que chacun assumera sur le bien. Cependant, les répartitions répondent le plus souvent aux mêmes principes :

• S’il s’agit d’un viager occupé avec un DUH, le vendeur paie les charges locatives, la taxe d’habitation ainsi que la taxe sur les ordures ménagères. Tandis que l’acheteur verse la rente, prend en charge les gros travaux et paie l’impôt foncier.
• S’il s’agit d’un viager occupé en usufruit, en plus des frais et taxes qui incombent au vendeur avec un DUH, ce dernier doit également assumer la taxe foncière.

Viager libre

Le propriétaire d’un viager libre assume tous les frais et toutes les taxes qui concernent le bien, y compris la taxe foncière et la taxe d’habitation.

Principe

Au décès d’un des bénéficiaires d’une rente réversible, la fraction imposable prise en compte par l’administration fiscale pour le bénéficiaire subsistant est la plus basse entre :

• Celle en vigueur avant le décès,
• Celle qui correspond à l’âge du second bénéficiaire lors de la réversion.

Exemple

• Monsieur et madame Dubois avaient respectivement 74 et 68 ans lorsqu’ils ont touché le premier versement d’une rente viagère réversible. La fraction imposable de la rente dépendait alors des 74 ans de monsieur Dubois, soit 30 %.
• A la mort de ce dernier, un an plus tard, madame Dubois à 69 ans.
• La fraction imposable d’une rente basée sur un âge de 69 ans est de 40 %.
• Grâce à la réversibilité de la rente viagère contractée, madame Dubois peut continuer à n’être imposée que sur 30 % de la rente qu’elle reçoit.

Réversion d’usufruit

La réversion d’un usufruit viager peut être exonérée de droit de mutation par décès, pour le conjoint survivant, le partenaire lié par un Pacs ou des frères et sœurs sous certaines conditions, en vertu des articles 796-0 bis et 796-0 ter du Code général des impôts.

Abandon d’usufruit

Si un donateur décide d’abandonner son usufruit, son transfert est taxé comme une donation. Les droits de donations considèrent alors la valeur de l’usufruit au moment de la donation, sur la base du barème fiscal.