Qu’est-ce que le droit d’usage et d’habitation (DUH) ?

Définition

• Le droit d’usage et d’habitation (abrégé DUH) permet à son titulaire d’utiliser personnellement un logement appartenant à quelqu’un d’autre.

Article 628 du Code civil : « Les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue. »
Article 629 du Code civil : « Si le titre ne s’explique pas sur l’étendue de ces droits ils sont réglés ainsi qu’il suit. »

Droit d’usage : l’usage du bien immobilier et de ce qu’il contient est limité à celui du titulaire du droit et de sa famille proche (enfants et conjoints).
Article 630 du Code civil : « Celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux de sa famille. Il peut en exiger pour les besoins même des enfants qui lui sont survenus depuis la concession de l’usage. »

Droit d’habitation : le titulaire du droit et sa famille proche peuvent habiter le bien concerné.

Article 632 du Code civil : « Celui qui a un droit d’habitation dans une maison peut y demeurer avec sa famille, quand même il n’aurait pas été marié à l’époque où ce droit lui a été donné. »

Jurisprudence : la Cour de cassation a jugé que l’acte de vente, qui conférait un droit d’habitation personnellement à la venderesse, n’ayant pas emporté dérogation à l’article 632 du Code civil, la Cour d’appel a retenu à bon droit que la venderesse n’avait pas commis de faute en hébergeant son fils, sa fille et son petit-fils (3ème civ., 7 décembre 2005, BICC n°636 du 15 mars 2006).

Article 633 du Code civil : « Le droit d’habitation se restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et de sa famille. »

Une fois obtenu, le DUH ne peut pas être cédé ou loué, il est à la fois incessible et insaisissable.

Article 631 du Code civil : « L’usager ne peut céder ni louer son droit à un autre. »

Article 634 du Code civil : « Le droit d’habitation ne peut être ni cédé ni loué. »

Pratiques : le DUH d’un viager occupé

Il n’est possible d’avoir un droit d’usage et d’habitation que si le propriétaire du logement le donne ou le cède, de son vivant ou par testament, à une personne désignée. Le droit du conjoint survivant sur la succession est la seule exception à cela.

Le droit d’habitation portant forcément sur un immeuble servant de logement à son titulaire, le DUH exclut de fait les locaux professionnels et commerciaux.

On dit du détenteur du logement pour lequel une autre personne a un DUH qu’il en a la nue-propriété : il est le propriétaire du logement, mais il ne peut pas l’utiliser pendant un certain temps.

Le droit d’usage et d’habitation a une valeur moindre que l’usufruit, mais représente aussi une moins-value à l’achat qu’il faut déduire de la valeur du bien, du fait que l’acheteur du viager occupé ne peut s’en servir tout de suite. La valeur du DUH permet de calculer la valeur occupée du bien. Plus l’âge du vendeur est élevé et son espérance de vie réduite, moins la valeur du DUH est importante.

Le droit d’usage et d’habitation dans la loi

Les articles 625 à 636 du Code civil fixent les règles applicables au droit d’usage et d’habitation. Les détails doivent être stipulés dans l’acte constitutif du DUH, comme c’est le cas pour certains viagers immobiliers occupés.

Obligations du droit d’usage et d’habitation

Le droit d’usage et d’habitation confère un droit moins étendu que l’usufruit, mais de même nature. De ce fait, ces droits s’établissent et se perdent de la même manière.
Article 625 du Code civil : « Les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit. »

Un DUH ne peut être accordé sans inventaire ni constatation de l’état du bien et de ce qui le compose.
Article 626 du Code civil : « On ne peut en jouir, comme dans le cas de l’usufruit, sans donner préalablement caution et sans faire des états et inventaires. »

Le titulaire d’un DUH doit veiller à la bonne conservation des biens concernés.
Article 627 du Code civil : « L’usager, et celui qui a un droit d’habitation, doivent jouir raisonnablement. »

La charge des réparations est librement établie par les parties et précisée dans l’acte établissant le droit d’usage et d’habitation. Le titulaire du DUH assume les réparations d’entretien et le paiement des contributions dans la proportion des biens dont il a l’usage.
Article 635 du Code civil : « Si l’usager absorbe tous les fruits du fonds ou s’il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture, aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier. S’il ne prend qu’une partie des fruits ou s’il n’occupe qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit. »

Durée

Fin du DUH

En vertu de l’article 625 du Code civil qui veut que « les droits d’usage et d’habitation s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit », un DUH peut prendre fin selon les motifs définis par les articles 617 et 618 du Code civil.

Un droit d’usage et d’habitation s’éteint :

• Par la mort de l’usager ;
• Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
• Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités de titulaire du DUH et de propriétaire ;
• Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
• Par la perte totale de la chose sur laquelle le DUH est établi ;
• Par l’abus que l’usager fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.

Lorsque le droit d’usage et d’habitation s’éteint, le propriétaire du logement peut de nouveau jouir intégralement de son bien.

Obtention du DUH par le conjoint successible

Si, au moment du décès, le conjoint survivant occupait le bien propriété de son conjoint seul, la loi lui permet d’envisager :

• un usage temporaire d’une année.
• Article 763 du code civil : « Si, à l’époque du décès, le conjoint successible occupe effectivement, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, il a de plein droit, pendant une année, la jouissance gratuite de ce logement, ainsi que du mobilier, compris dans la succession, qui le garnit. »

• un droit d’usage et d’habitation.
• Article 764 du Code civil : « Sauf volonté contraire du défunt (…), le conjoint successible qui occupait effectivement, à l’époque du décès, à titre d’habitation principale, un logement appartenant aux époux ou dépendant totalement de la succession, a sur ce logement, jusqu’à son décès, un droit d’habitation et un droit d’usage sur le mobilier, compris dans la succession, le garnissant. »

Jurisprudence : le conjoint survivant peut réclamer un droit d’usage et d’habitation pour la résidence principale dans un délai d’un an suivant le décès de son conjoint. On peut considérer cette réclamation comme tacite et ne nécessitant aucun formalisme supplémentaire, notamment par le fait de rester dans les lieux après le décès de son conjoint, de délivrer une assignation trois mois après le décès dans laquelle le souhait de conserver le logement est exprimé, et de confirmer ce souhait dans un projet d’acte de notoriété (Cass. 1re civ., 13 février 2019, n° 18-10.171).

Le DUH d’un conjoint survivant peut, en accord avec les héritiers, être transformé en rente viagère ou en capital.
Article 766 du Code civil : « Le conjoint successible et les héritiers peuvent, par convention, convertir les droits d’habitation et d’usage en une rente viagère ou en capital. »

Evaluation fiscale du DUH

Une valeur fiscale est donnée au droit d’usage est d’habitation. Elle équivaut à 60 % de la valeur de l’usufruit déterminée conformément à l’article 669 du Code général des impôts.

Concernant la valeur fiscale du DUH lorsqu’il est en faveur du conjoint survivant, il convient d’appliquer le même barème en prenant en compte l’âge de ce dernier au terme de son droit temporaire au logement, c’est-à-dire un an après le décès.

Cette valeur fiscale sert à calculer les droits du titulaire du DUH et du nu-propriétaire dans différents cas de figure.

Pour répartir le prix de vente d’un bien en DUH, les parties peuvent donner eux-mêmes une valeur économique au DUH et à la nue-propriété. Auquel cas, ils prennent souvent en compte l’espérance de vie du titulaire du DUH. Mais les parties peuvent également choisir la valeur fiscale à cette fin.

Répartition des impôts et taxes

• Comme il occupe le logement, le titulaire du droit d’usage et d’habitation est redevable de la taxe d’habitation.
• Pour les services fiscaux, c’est le propriétaire qui est redevable de la taxe foncière. Mais ce dernier peut en demander le remboursement au titulaire du DUH.
• Le cas échéant, c’est le titulaire du DUH qui est taxé au titre de l’IFI et non le propriétaire.

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