Comment est calculée la rente d’un viager occupé avec DUH ?

Introduction

  • Tout viager est une transaction de gré à gré, où les parties ont donc le droit de fixer eux-mêmes la valeur de la rente et du bouquet, comme le stipule l’article 1976 du Code civil.
  • Comme ces montant doivent tenir compte d’un grand nombre de paramètres et qu’il est conseillé de pouvoir justifier leurs calculs pour éviter tout litige par la suite, les parties se réfèrent le plus souvent à la méthode proposée et appliquée par un professionnel de la vente viagère.
  • On ne peut savoir précisément quand un viager occupé avec DUH prendra fin, donc une estimation de l’espérance de vie du vendeur est réalisée pour calculer la rente.

A savoir : la méthode de calcul utilisée ici fait figure d’exemple, d’autres peuvent être employées.

Calcul d’une rente de viager occupé avec DUH

La valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) permet de calculer la valeur occupée du viager. Le DUH représente une moins-value à l’achat qu’il faut déduire de la valeur du bien, du fait que l’acheteur du viager occupé ne peut s’en servir tout de suite.

Plus l’âge du vendeur est élevé et son espérance de vie réduite, moins la valeur du DUH est importante.

Comme le DUH donne moins de droits à son titulaire qu’un usufruit, cela se répercute sur la décote d’occupation. La valeur occupée d’un bien avec DUH est donc logiquement plus élevée qu’en usufruit.

Calcul d’une rente de viager occupé avec DUH

Exemple

Madame Ménard possède un appartement à Lyon, un 3 pièces de 45 m² estimé au prix de 240 000 €. Elle a 73 ans en 2020 et veut le vendre en viager occupé, tout en gardant un droit d’usage et d’habitation pour y vivre durant sa retraite et percevoir une rente. Elle demande un bouquet de 60 000 €. La rentabilité locative de ce bien est estimée à 3,7 %.

Chiffres

  • Valeur du bien : 240 000 €
  • Bouquet souhaité : 60 000 €
  • Montant restant à payer : 240 000 – 60 000 = 180 000 €

Rente viagère

  • Le loyer annuel libre théorique est de : 240 000 x 3,7 % = 8 880 €/an, soit 740 €/mois.
  • Selon l’Insee, l’espérance de vie moyenne d’une femme en 2020 est de 85,2 ans.
  • L’espérance de vie théorique de Madame Ménard est de : 85,2 – 73 = 12,2 ans.
  • Pour l’acheteur, le manque à gagner (la valeur du DUH) est estimé à : 8 880 x 12,2 = 108 336 €.
  • La valeur du bien occupé est estimée à : 240 000 – 108 336 = 131 664 €.
  • Une fois le bouquet payé, la valeur restant à financer est de : 131 664 – 60 000 = 71 664 €.
  • La rente viagère annuelle est obtenue en divisant la valeur résiduelle du bien par l’espérance de vie : 71 664 / 12,2 = 5 874,10 €/an.
  • Le montant de la rente mensuelle est évalué à : 5 874,10 / 12 = 489,51 € / mois.

Remarques

Dans cet exemple, la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) est calculée en estimant les loyers que l’acheteur pourrait percevoir, s’il pouvait mettre le bien en location durant l’espérance de vie de la vendeuse. Mais il existe des méthodes de calcul différentes.

La décote du DUH est parfois basée sur le barème fiscal. Ce barème considère que le DUH représente 60 % de la valeur de l’usufruit décrite dans l’article 669 du Code général des impôts. L’administration fiscale considère donc le DUH comme un usufruit minoré.

On peut constater que la rente est ici relativement abordable pour l’acheteur, comme dans la plupart des cas de viager occupé. Cela compense le fait que l’acheteur n’a pas l’usage du bien qu’il a acquis avant d’en récupérer la pleine propriété.