Qu’est-ce qu’une rente viagère ?

Etymologie

Le mot « rente » provient du latin « redditus », le participe passé de « redo » composé de « do » (donner) et du préfixe « re » (en arrière) qui signifie « rendre ». La notion de rente consiste donc à rendre quelque chose qui est dû.

Principes

Dans le cadre d’une vente viagère, la rente est un paiement réitéré qui constitue tout ou partie du prix.
Article 1968 du Code civil : « La rente viagère peut être constituée (…), ou pour une chose mobilière appréciable, ou pour un immeuble. »

On peut verser une rente à titre gratuit ou à titre onéreux.

• Rente viagère à titre gratuit : la rente est versée périodiquement jusqu’à la mort de son bénéficiaire, sans contrepartie de ce dernier.
• Rente viagère à titre onéreux : la rente est versée en contrepartie de l’aliénation (c’est-à-dire la dépossession) d’une somme ou d’un bien.

Article 1968 du Code civil : « La rente viagère peut être constituée à titre onéreux, moyennant une somme d’argent. »
Article 1969 du Code civil : « Elle peut être aussi constituée, à titre purement gratuit, par donation entre vifs ou par testament. »

Une rente peut être versée à plusieurs personnes.
Article 1972 du Code civil : « Elle peut être constituée sur une ou plusieurs têtes. »

Le paiement de la rente viagère est réglé selon les conditions, les montants et l’échéancier consentis entre le vendeur et l’acheteur. Les versements sont le plus souvent mensuels, mais des échéances plus espacées peuvent être convenues. Un bouquet, apport initial éventuellement décidé, peut également être versé et amoindrit alors le montant de la rente.
Article 1591 du Code civil : « Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties. »
Article 1976 du Code civil : « La rente viagère peut être constituée au taux qu’il plaît aux parties contractantes de fixer. »

La rente est établie le jour de la signature de l’acte notarié de vente viagère et court jusqu’au décès du vendeur, sauf convention contraire.
Article 1980 du Code civil : « La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait. »
Article 1980 du Code Civil : « La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu. Néanmoins, s’il a été convenu qu’elle serait payée d’avance, le terme qui a dû être payé est acquis du jour où le paiement a dû en être fait. »

Une rente ne peut être réclamée que s’il est avéré que la personne qui en bénéficie est vivante. Un certificat de vie délivré par une mairie ou un notaire constitue cette preuve.
Article 1983 du Code civil : « Le propriétaire d’une rente viagère n’en peut demander les arrérages qu’en justifiant de son existence, ou de celle de la personne sur la tête de laquelle elle a été constituée ».

Une rente fait l’objet d’une revalorisation, pour permettre à son bénéficiaire de conserver un pouvoir d’achat identique à celui qu’elle octroyait au moment de la vente.
Article 1 de la loi n° 51-695 du 24 mai 1951 : « Les rentes viagères et pensions allouées, soit amiablement, soit judiciairement, en réparation d’un préjudice, sont, à partir du 1er janvier 1951, majorées de plein droit ».
Article 2 de la loi n° 51-695 du 24 mai 1951 : « Les taux de majoration applicables aux rentes viagères (…) sont révisés chaque année (…), par application du taux prévisionnel d’évolution en moyenne annuelle des prix à la consommation (…), tel qu’il figure (…) au dernier projet de loi de finances ».

Pratiques

Le montant d’une rente viagère dépend notamment du type de viager choisi :

• S’il s’agit d’un viager libre, comme l’acheteur dispose directement du bien après la vente, la rente viagère qu’il doit verser au vendeur est généralement plus élevée.
• S’il s’agit d’un viager occupé, le montant de la rente viagère versée par l’acheteur au vendeur est moins élevé, car ce dernier dispose encore des lieux après la vente. Dans la même logique, la rente est moins élevée si le vendeur à l’usufruit du bien et plus élevée s’il a un simple droit d’usage et d’habitation (DUH).

Calcul

Le calcul de la rente viagère est généralement réalisé à l’aide de l’un des barèmes viagers existants : celui de l’administration fiscale, des notaires, ou encore le barème Daubry par exemple.

Si les parties sont théoriquement libres de fixer eux-mêmes le montant de la rente, il est très fortement conseillé de pouvoir justifier son calcul, pour éviter que la vente soit annulée pour abus de faiblesse ou défaut de prix adéquat. Ce qui justifie l’existence et l’utilisation de ces barèmes qui prennent notamment en compte :

• la valeur du bien immobilier sur le marché,
• son emplacement,
• son état général,
• sa valeur locative,
• le type de viager,
• le taux de rendement du viager,
• l’espérance de vie du vendeur,
• l’éventuelle réversibilité de la rente,
• l’éventuel bouquet.

Revalorisation

Indexation conventionnelle

La plupart des contrats de vente viagère prévoient une indexation annuelle du montant de la rente. Cette revalorisation à chaque anniversaire de la signature de la vente permet au vendeur de maintenir son pouvoir d’achat.

Plusieurs indices publiés par l’INSEE peuvent servir à cette indexation, dont :

• L’indice des prix à la consommation,
• L’indice du coût de la construction,
• L’indice de référence des loyers.

La rente viagère est le plus souvent indexée à l’indice des prix à la consommation, car il reflète particulièrement bien l’évolution du coût de la vie.

Indexation légale

Si un contrat de vente viagère entre particuliers ne prévoit pas d’indexation conventionnelle, la loi prévoit une majoration légale de la rente, en fonction des taux désignés par la loi de finances chaque année.
Article 1er de la loi 49-420 du 25 mars 1949 : « Les rentes viagères (…), sont majorées de plein droit ».

La rente dans la loi

Promulgués en mars 1804 pour la plupart, les articles 1968 à 1983 du Code civil énumèrent les conditions requises pour la validité d’un contrat de rente viagère ainsi que les effets de ce type de contrat entre les parties contractantes.

Défaut d’indexation et de versement

Si l’acheteur refuse d’indexer la rente qu’il verse, le vendeur peut demander la résolution du contrat de vente.
Article 1654 du Code civil : « Si l’acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente ».

Par contre, une clause résolutoire dans le contrat de vente est nécessaire pour que le vendeur puisse également demander la résolution du contrat de vente viagère en cas de non-paiement de la rente. Dans le cas contraire, le vendeur peut demander un remboursement équivalent en saisissant et en faisant vendre les biens de l’acheteur.
Article 1978 du Code civil : « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

Un délai est néanmoins accordé à l’acheteur pour apurer sa dette, sauf si un commandement de payer lui a été adressé et n’a pas été suivi d’effets dans les temps impartis.
Article 1656 du Code civil : « S’il a été stipulé, lors de la vente d’immeuble, que faute du paiement du prix dans le terme convenu la vente sera résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai ».

La justice peut, dans certains cas, réviser le taux d’une rente viagère, si la situation de l’acheteur ne lui permet pas d’assumer la charge de sa revalorisation.
Article 4 ter de la loi n° 49-420 du 25 mars 1949 : « Toutefois, le débirentier peut obtenir en justice, à défaut d’accord amiable, remise totale ou partielle de la majoration à sa charge si sa situation personnelle ne lui permet pas de supporter cette majoration ».

Il existe également un délai de prescription du paiement de la rente de cinq ans. Ce délai débute à chaque échéance prévue au contrat de vente viagère.
Article 2224 du Code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».

L’acheteur ne peut pas se défaire de l’obligation du paiement de la rente qu’il s’est engagé à verser, même en offrant de rembourser le prix de vente et quelle que soit la durée de vie du ou des bénéficiaires de la rente.
Article 1979 du Code civil : « Le constituant ne peut se libérer du paiement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente ».

Jurisprudence

Dans un avis du 7 juin 2019 (affaire n° 2019-12), le Comité de l’abus de droit fiscal a caractérisé une donation déguisée le fait de vendre en viager à une autre personne sans bouquet, tout en finançant le paiement de la rente. Ces faits sont révélateurs de la volonté du défunt de ne pas percevoir le prix du bien prétendument vendu, ce qui caractérise une intention libérale, et par là un abus de droit.

Le vendeur peut demander différents types de rente lors d’une vente en viager, pour que la rente viagère soit adaptée à ses besoins. Ces conditions doivent être précisées dans le contrat de vente.

La rente simple

Le vendeur reçoit une rente régulière jusqu’à la fin de sa vie. Ces versements s’arrêtent à sa mort.

La rente avec réversion

Une rente peut être réversible entre le vendeur et une personne de son choix, auquel cas elle continue d’être versée à celui qui survit à l’autre. Différents taux de réversion sont possibles.
Article 1973 du Code civil : « [La rente viagère] peut être constituée au profit d’un tiers, quoique le prix en soit fourni par une autre personne. »

La rente avec annuités garanties

Il est possible de garantir le versement d’une rente sur une durée minimum. Voilà pourquoi on appelle également cela une rente certaine. La durée minimum de versement est fixée librement entre les parties. En cas de décès du vendeur durant cette période, le bénéficiaire qu’il aura désigné percevra l’intégralité de la rente durant le reste de la période convenue. Si le vendeur vit plus longtemps que la période évoquée, l’acheteur continuera de lui verser une rente jusqu’à sa mort.

Il arrive que des contrats de vente viagère combinent une rente réversible avec des annuités garanties.

La rente par paliers

Il est possible de faire varier le montant d’une rente par paliers sur une durée définie. Une façon pour le vendeur en viager de moduler ses revenus en fonction de ses besoins.

• S’il pense avoir des charges plus importantes ou des projets particuliers durant les premières années du viager, le vendeur peut demander une rente plus élevée au début et moins ensuite.
• S’il compte faire face à une future baisse de revenus plus tard ou aux frais d’une dépendance accrue par exemple, le vendeur peut demander une rente moins élevée au début et plus ensuite.

La nature gratuite ou onéreuse d’une rente influence son traitement fiscal.

Rente à titre gratuit

Une rente à titre gratuit est imposée sur la totalité des montants versés, après application d’un abattement forfaitaire de 10 %, en l’état actuel des textes.

Rente à titre onéreux

• Les rentes à titre onéreux sont soumises à l’impôt sur le revenu et font l’objet d’un abattement en fonction de l’âge auquel le crédirentier commence à les percevoir.
• Quand il ne s’agit pas d’une rente simple, l’administration fiscale prend d’autres éléments en considération.
• Des prélèvements sociaux sont aussi calculés sur la fraction imposable d’une rente à titre onéreux.
• Les rentes à titre onéreux sont prises en compte dans l’assiette de l’ISF.
• Dans le cadre d’une vente en viager libre, l’acheteur doit assumer l’ensemble des charges. S’il s’agit d’un viager occupé, c’est-à-dire la plupart du temps, le contrat fixe la répartition des charges. Le plus souvent, le vendeur assume alors la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe d’habitation, tandis que l’acheteur assume les impôts fonciers. Par contre, si le vendeur d’un viager occupé est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte de vente notarié, c’est à lui de supporter les impôts fonciers.