Viager sans rente

Les deux types de vente viagère, le viager libre et le viager occupé, ont une part aléatoire caractéristique : la durée de la rente. Si les autres transactions immobilières n’ont pas cet aléa, il en existe qui s’inspirent autrement du viager.

C’est notamment le cas d’une vente en nue-propriété temporaire avec seulement un bouquet en paiement, une sorte de « viager sans rente ni aléa ».

Bien que peu répandu, ce type de vente immobilière est parfois proposé par les agences viagères et également susceptibles d’intéresser vendeurs et acheteurs.

Principes

La nue-propriété permet à un acheteur de disposer d’une chose (la vendre, la donner, la léguer) sans toutefois pouvoir l’utiliser pendant un certain temps.

Cet achat immobilier en nue-propriété est payé en versant une sorte de bouquet sans aucune rente par la suite. Comme un « viager occupé sans rente », dont le montant du bouquet est élevé et réglé lors de la vente.

L’occupation du bien par le vendeur peut être régie par deux types de droits différents :

• Droit d’usage et d’habitation : le vendeur peut juste habiter le bien.
• Usufruit : le vendeur peut utiliser le bien, le louer, voire céder ses droits.

L’acheteur ne pourra jouir pleinement de son bien qu’à l’échéance déterminée par le contrat de vente.

Pratiques

En l’absence de durée aléatoire du versement d’une rente, cette « vente au comptant avec occupation viagère » ne comporte pas d’aléa et n’est donc pas véritablement un viager.

Le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit d’une nue-propriété est souvent restreint à 15 ou 20 ans.

L’achat d’un bien en nue-propriété coûte beaucoup moins cher que sa valeur en pleine propriété.

Le prix d’une nue-propriété est calculé sur la valeur marchande à laquelle on retire la valeur du droit d’usage et d’habitation ou la valeur de l’usufruit.

La nue-propriété, des avantages pour le vendeur

Le vendeur peut rester dans l’habitation, ou la louer s’il en a l’usufruit, durant le temps déterminé par le contrat. De quoi profiter encore des lieux, voire en tirer bénéfice durant plusieurs années, sans avoir à payer les charges les plus importantes liées au logement.

Le vendeur bénéficie d’une somme importante à la signature de la vente en nue-propriété chez le notaire. Un bon moyen pour financer ses projets (train de vie, nouvelle acquisition, voyages, don à des héritiers de son vivant, etc.).

Même s’il faut s’assurer d’avoir un logement ensuite et qu’un viager permet d’y rester plus longtemps, la nue-propriété permet de toucher un bouquet supérieur à 30 % de la valeur marchande du bien lors de la vente. Le bouquet d’un viager n’excédera probablement pas ce taux.

La nue-propriété, des avantages pour l’acheteur

Financer à crédit : comme le prix est versé dans son intégralité le jour de la vente, le notaire n’a pas besoin de garantie hypothécaire et l’acheteur peut donc financer ce type d’acquisition à l’aide d’un prêt, contrairement à un l’achat d’un viager.

Constituer un capital :

• l’achat d’un bien en nue-propriété coûte bien moins cher que sa valeur en pleine propriété,
• La valeur du bien peut être valorisée et représenter une plus-value intéressante au fil du temps.

Préparer sa retraite : pouvoir envisager, à terme, d’habiter, de louer ou de revendre le logement en question.

Eviter la gestion locative : il n’y a pas de risque locatif dans un achat en nue-propriété, car les charges d’entretien incombent au vendeur.

Aider sa famille : la nue-propriété est un investissement qui peut être offert à ses enfants par la suite.

S’il s’agit de la vente en nue-propriété d’une résidence principale, le vendeur n’a pas à déclarer le bouquet aux impôts.

La taxe foncière d’une nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation est payée par l’acheteur, sauf les taxes des ordures ménagères. En revanche, la taxe foncière d’une nue-propriété avec usufruit est payée par le vendeur.

Dans certains cas, la nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI. Si l’acheteur y est assujetti, le bien le sera quand il en aura la propriété pleine et entière.

Les nus-propriétaires ne perçoivent pas de loyers et ne paient donc pas d’impôt sur les revenus.