Le viager libre

• Le viager libre est un contrat de vente immobilière dans lequel l’acheteur acquiert la pleine propriété du bien à la signature, en échange du versement d’une rente au vendeur.

Le fait que l’acquéreur dispose librement du bien dès la signature de l’acte de vente implique qu’il peut immédiatement en jouir comme il l’entend : l’occuper, le louer, voire le revendre.

La rente est établie le jour de la signature de l’acte notarié de vente viagère et court jusqu’au décès du vendeur, sauf convention contraire. L’acte authentique doit mentionner que le bien est libre de toute occupation.

Pratiques

Comme pour tout viager, l’acheteur peut verser un bouquet, c’est-à-dire une somme payée comptant au moment de la vente. Ce montant est déduit du prix de vente pour calculer la rente viagère, logiquement moins conséquente à mesure que l’éventuel bouquet est élevé.

La plupart des ventes en viager libre comprennent un bouquet, lequel représente généralement entre 20 % et 30 % de la valeur du bien immobilier.

Comme l’acheteur dispose du bien à sa convenance, le vendeur n’a plus aucun droit d’usage dessus et ne peut donc plus y vivre.

Ceci explique certainement que le viager libre est un type de transaction immobilière rarement choisi, en comparaison du viager occupé.

Dans la plupart des cas, les viagers libres sont des appartements ou des studios qui étaient auparavant loués ou faisaient office de résidences secondaires.

Le prix de vente d’un viager libre est entre 25 % et 50 % supérieur à celui d’un viager occupé, en fonction de l’âge du vendeur. La disponibilité du bien pour l’acheteur est évidemment la cause d’un tel écart de prix. Dans la même logique, la rente viagère et l’éventuel bouquet sont bien plus élevés pour un viager libre que pour un viager occupé.

Répartition des frais

Comme l’acheteur dispose de la pleine propriété du viager libre, il doit assumer toutes les charges liées à ce bien immobilier : les réparations, les frais d’entretien et les impôts (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.) qui s’y rapportent.

Le vendeur paiera juste l’impôt foncier au prorata temporis l’année de la vente, ainsi que la taxe d’habitation la première année.

Si l’acheteur loue le bien en viager libre, il pourra faire supporter certaines charges et taxes par son locataire.